Алматинцы остаются без жилья и денег из-за недобросовестных застройщиков

В Алматы с каждым годом появляется все больше и больше новых жилых комплексов. Несмотря на казалось бы отсутствие свободных земель в мегаполисе, застройщики продолжают правдами и неправдами возводить новую недвижимость. Акимат города, в свою очередь, пытается навести порядок в градостроительстве и подает в суд на недобросовестных застройщиков. Если Фемида решит, что акимат прав, то постановляет снести незаконные постройки. В этих "битвах титанов" крайними остаются покупатели этой самой недвижимости, находящейся в шатком положении. Корреспондент BaigeNews.kz разбирался в ситуации и выяснил, как покупателям не лишиться денег в надежде на недвижимость, которую могут снести.

Акимат Алматы периодически публикует список жилых комплексов, у застройщиков которых есть проблемы с документами. Городские власти называют такие ЖК "не рекомендуемыми к покупке". В свежий "черный список" попало аж 45 строящихся либо планируемых к постройке домов. "Фейсконтроль" для попадания в клуб "плохих ЖК" довольно прост: объект имеет неполный пакет разрешительных документов, строится так, как не указано в согласованных документах и так далее. Акимат активно мониторит соцсети и на основании жалоб алматинцев также пополняет "черный список" после проверки фактов.

Контролем строек сейчас занимается Управление градостроительного контроля. Хозяев земельных участков и строительные компании не просто взывают к соблюдению законодательства и совести, но и подают в суд на тех, кто добровольно не хочет устранять нарушения. По данным Управления градостроительного контроля Алматы, за 2023-й и первую половину 2024 года по решению судов в Алматы исчезли 35 незаконно построенных зданий, это не только мелкие и крупные ЖК, но и будущие бизнес-центры, рестораны, пристройки и автосервисы. Однако, реальные кейсы по сносу и многочисленные предупреждения от акимата убедительны далеко не для всех застройщиков. Несмотря на попадание в "черный список" не рекомендованных к покупке ЖК, некоторые объекты продолжают активно рекламироваться, в том числе через популярные сайты объявлений.

Адвокат Руслан Кожахмет на текущий момент ведет четыре дела, связанных с застройщиками, и одно из них связано со сносом, где он представляет интересы третьего лица.

И в этом деле юрист замечает некоторые странности. Сам строящийся в Медеуском районе ЖК, по которому идет разбирательство, находится в списке не рекомендованных для покупки, так как застройщик нарушает несколько норм законодательства РК. Но, несмотря на это, как подмечает юрист, застройщик имеет от Управления городского планирования и урбанистики Алматы исходные документы на строительство в горной местности и согласованный эскиз на многоквартирный дом, тогда как целевое назначение земельного участка и функциональная зона позволяют строить только индивидуальный жилой дом.

"По нашему мнению, данный "клубный дом" из трех и четырех этажей стал возможен благодаря тому, что этот госорган по-своему интерпретирует решение районного суда Алматы, который признал его отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания незаконным. Данное решение суда УГПиУ не обжаловало в городском суде. Кроме того, данному застройщику это Управление дважды пересогласовывало, вопреки указанным правилам, эскиз на дом уже в ходе его возведения. В данный момент на данного застройщика с требованиями сноса строящегося ЖК по иску проходит процесс в одном из районных судов. Обычно такие дела, связанные со сносом, объединяют государственные органы, а в этом конкретном деле Управление городского планирования и урбанистики противостоит рьяно Управлению градостроительного контроля и Департаменту по управлению земельными ресурсами, ведь на основании выданных им исходных документов стала возможна такая ситуация, когда вместо индивидуальных жилых домов строят многоквартирные и так называемые клубные дома", - сказал Руслан Кожахмет.

Юрист полагает, что проблемы с документами у некоторых строящихся ЖК и клубных домов в Алматы возникли из-за того, что им в свое время со стороны одного госоргана были выданы спорные с точки зрения закона документы, что позволило многим застройщикам начать строительство на участках, где такое строительство нельзя было начинать. И  теперь для восстановления справедливости уже другой госорган вынужден обращаться в суд. Юрист прогнозирует, что число таких судебных процессов будет только увеличиваться.

"Как адвокат, специализирующийся на градостроительном законодательстве РК, отмечаю, что большое количество граждан обращается ко мне за юридической помощью именно по данной категории дел", - констатировал Руслан Кожахмет.

В шоке от сложившейся ситуации с некоторыми строящимися ЖК и риэлторы. Советник Президента ОАРК объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко полагает, что система возведения объектов строительства должна быть выстроена таким образом, чтобы все без исключения стройки соответствовали нормам градостроительства. И как только ковш глубоко копнул участок с целью начала строительства, проверяющие органы должны удостовериться, что данные работы начались в соответствии с утвержденной и согласованной документацией.

"Как мне кажется, с учетом последней информации о количестве незаконных ЖК, ситуацию все упустили из под контроля. И нужно как можно быстрее ее исправлять", - полагает Нина Лукьяненко.

Ни денег, ни квартиры

Поиск тех, кто прав и кто виноват в сложившейся ситуации – дело не одного дня. Другой вопрос, что в связи с этой ситуацией страдают обычные люди – покупатели данной недвижимости.

"Конкретно по делу с ЖК в Медеуском районе пока граждане, которые приобрели квартиры в нем, не появились в публичном пространстве. Это инвестиционный проект с большими рисками и люди, которые внесли туда свои деньги, не будут сейчас открыто заявлять об этом, поскольку понимают возможный урон своей репутации. Но если говорить о ситуации в целом, то граждане страдают при заключении предварительных и иных договоров купли-продажи, если они заключены в нарушение ЗРК "О долевом участии в жилищном строительстве". Такие договора не имеют гарантий и влекут существенные риски для граждан", - пояснил юрист.

Он рассказал о покупателях квартир в двух других строящихся ЖК, где люди действительно находятся в подвешенном состоянии из-за просрочки застройщика, привлечения его к административной ответственности, лишения лицензии подрядчика и в результате отсутствия возможности получить ипотечное кредитование в рамках выгодных для них программ, хотя застройщик вынуждает их приобрести квартиры.

"Сфера реализации квартир в строящихся многоквартирных домах в настоящее время самая болезненная с неоднозначной судебной практикой. И разумеется, влечет за собой рост социального недовольства действующими механизмами контроля и надзора со стороны государственных органов", - пояснил юрист.

По словам специалиста, типичный портрет покупателя недвижимости в таких потенциально проблемных и уже ставших проблемными ЖК – гражданин со средним и чуть ниже среднего доходом. Люди решаются приобрести квартиры на сбереженные деньги и, конечно, попадают на заманчивые предложения застройщиков, привлекающих их деньги в нарушение ЗРК "О долевом участии в жилищном строительстве", поскольку они стоят дешевле на начало строительства.

"Заключая предварительные и подобные договора купли-продажи, граждане предполагают взять ипотеку на остаток суммы после завершения строительства, но не всем это удается, так как застройщик может нарушить сроки сдачи или не достроить объект. Как результат - граждане теряют свою очередь в программах кредитования и для подачи новой заявки и прохождения процедур ипотеки они могут потратить еще месяцы, а застройщик, не обращая внимание на это, взыскивает с них внесенные деньги как штрафы, тем самым обращая это в свою выгоду. И так граждане теряют часть своих денег, размер которых может доходить до половины. Оставшиеся суммы они могут вернуть только в том случае, если застройщик продаст их квартиру другим. А это с учетом текущей финансовой ситуации в стране может затянуться. И как итог получается, что люди действительно лишаются последних денег", - объяснил юрист.

Нина Лукьяненко добавила, что кредиты за недостроенные ЖК выплачивать вряд ли придется, так как банки, связанные с ипотечным кредитованием, перед выдачей такого займа проверяют разрешительные документы и имеют дела с застройщиками с проверенными репутациями. Но в тоже время, по ее словам, законы не препятствуют тому, что в будущем какой либо признанный незаконным жилой комплекс может повлечь за собой напрасными затраты на приобретение квартир в нем и проблемы с возвратом ипотечных средств. Однако, в этом случае пострадают только покупатели, а не банки.

Как покупателю избежать проблем?

Как выясняется, трудностей при покупке квартиры в ЖК или клубном доме избежать можно, но это будет зависеть от внимательности и подготовленности самого покупателя. Ведь даже риэлтор, агент по недвижимости не сможет ничего сделать, если с проданным при его участии недвижимым строящимся имуществом возникнут проблемы.

"Проверять возводимые объекты на предмет соответствия или несоответствия строительным регламентам должны все-таки уполномоченные органы. Риэлторы же эту информацию могут видеть только из открытых источников. Не так давно прочитала в прессе предложение о том, что риэлторам нужно запретить продавать строящиеся объекты недвижимости, по которым застройщик заключает любую иную форму договора в обход законодательства. Хотелось бы ответить, у риэлтора точно нет рычагов воздействия на застройщиков. Если у государственного органа есть трудности с проблемными объектами, то что может сделать риэлтор? Только обратить внимание клиента на форму договора, разъяснить ему действующее законодательство в отношении данного вида сделки и пояснить, какие риски несет покупатель. И помните, что при заключении сделки на несуществующие объекты риск принимает на себя сторона покупателя. Именно поэтому решение должно быть осознанное и взвешенное", - рекомендует Нина Лукьяненко.

Кроме того, эксперты рекомендуют в первую очередь запросить у застройщика гарантию КЖК или разрешение местного исполнительного органа (акимата) на привлечение денег дольщика. Также нужно обратить внимание на форму договора.  Нина Лукьяненко подчеркивает, что наиболее безопасный - договор долевого участия.

"Всегда будьте бдительными, не думайте, что если вы пришли по рекламе, где громко звучит имя известного застройщика, то все будет в порядке. Разрешительная документация получается застройщиком на каждый отдельно взятый ЖК в определенной локации. Пользуйтесь телефонами доверия, проверяйте и запрашивайте информацию по объекту на предмет получения всех необходимых согласований проекта с органами архитектуры и градостроительства. А еще нелишним будет полистать интернет-страницы, поискать информацию о застройщике, о комплексе. К огромному сожалению, сейчас даже если по объекту ведутся судебные тяжбы на предмет сноса, не факт, что не идет реклама о продаже с красивым описанием того, как все якобы здорово и замечательно будет построено. Пример тому – ЖК в Медеуском районе: и суд в разгаре, и работы по объекту полным ходом, но реклама объекта всюду. Благо, некоторые рекламные площадки по своей инициативе, чтобы обезопасить себя, размещают информацию о судебных тяжбах и предостерегают покупателей. Но так делают не все, и поэтому нужно тщательно проверить всю информацию об объекте на разных ресурсах", - подчеркнула Нина Лукьяненко.

Таким образом, самая главная рекомендация, которой нужно следовать при выборе строящегося жилья - приобретать квартиры только у тех застройщиков, кто имеет разрешения на привлечения средств согласно Закону РК "О долевом участии в жилищном строительстве" на данный конкретный объект. В остальных случаях лучше отказаться от приобретения независимо от того, какими бы не были заманчивы цены.