Что ждёт казахстанский рынок недвижимости в 2023 году — мнение эксперта

Нет более насущной проблемы для жителей нашей страны, чем жилищный вопрос. Заветные квадратные метры мечтает приобрести каждая семья, но сделать это финансовое положение позволяет не всем. Для того чтобы как-то изменить ситуацию и помочь казахстанцам, государство спонсирует ряд социальных программ. Однако многие эксперты считают такую политику недальновидной и даже опасной, тогда как застройщики и население, наоборот, просят создать новые программы льготного кредитования.

Подробнее о ситуации на отечественном рынке недвижимости, а также прогнозах на 2023 год корреспондент BaigeNews.kz поговорил с международным экспертом рынка инвестиций и недвижимости Львом Тетиным.

О социальном жилье и накачивании рынка деньгами

"Нельзя сказать — "дайте нам деньги, дайте нам дешёвые квадратные метры и будет благо". Безусловно, все хотят повысить качество своей жизни через приобретение собственной недвижимости. Это сформированный стереотип, который идёт ещё из СССР. Потому что, если посмотреть на Европу, то 98 процентов населения живут в арендном жилье многие годы, некоторые всю свою жизнь, бывает, что и поколениями – и ничего страшного в этом нет. Но здесь немного другая причина, она заключается в недостаточности квадратных метров на население. На сегодня уровень Казахстана – это 22 квадратных метра на одного жителя, тогда как европейские показатели превышают 30, а в той же Америке приближаются уже к 40 квадратным метрам на человека”, —  отмечает эксперт.

По его словам, Казахстан —  молодая страна, которая идёт своим путём и имеет свои эволюционные процессы. Они отражаются как на жителях страны, так и на всей республике в целом. Поэтому вкачивать деньги в развитие строительной отрасли нужно, но не направляя их на свободный рынок, а больше стимулируя саму отрасль.

"Нужно развивать производство, снизить импортозависимость, потому что если мы возьмём сегодняшнюю ситуацию по стоимости квадратных метров, то она состоит на 50 процентов от цены импортируемых материалов. Мы не можем управлять стоимостью нашей недвижимости, так как она зависит от валют других стран, она зависит от поставщиков, на которых мы не можем повлиять. Именно поэтому нужно стимулировать развитие заводов, производящих цемент, кирпич, металл, трубы, то есть, всё то, из чего строится наше жильё. Также нужно повышать компетенцию населения, работающего на таких производствах, так как сейчас профессионалов не хватает", —  добавил Тетин.

Он не отрицает, что социальное жильё нужно строить, но необходимо взять опыт развитых стран и проанализировать его, учитывая допущенные в реализации ошибки.

"Есть положительный опыт Германии, когда за счёт государственных средств строилось социальное жильё, оно потом удачным образом эксплуатируется и сдаётся в аренду. У Сингапура есть положительный кейс — 95 процентов всего жилья в стране находится в собственности у государства, и оно регламентирует стоимость, выдачу и её очерёдность. Но есть и неудачные примеры. Допустим, Франция, где целые кварталы социального жилья превращались в гетто, бетонные джунгли, где население начало деградировать. И сейчас в этих районах запустили программу реновации, их сносят, делают комбинированные районы разной классности", —  привёл пример спикер.

Социальные программы нужно развивать, повторил он. Но для этого нужно разработать более подробные и строгие регламенты, государство должно полностью контролировать процесс, так как то, что сейчас строится по этим проектам, — не просто экономкласс, это квадратный метр низкого качества, в котором просто сложно проживать.

"А что касается рынка — в него лезть не нужно. Он должен регламентировать во всех аспектах себя сам. И в цене, и в качестве. Но ключевым фактором является актуальность рыночных ипотечных продуктов. Сейчас мы видим, что есть сформированный монополист в виде "Отбасы банка", который дотируется деньгами Нацфонда и может предлагать льготные арендные ставки в диапазоне 5–7 процентов. Тогда как рыночная ставка у банка второго уровня примерно 17-20 процентов с учётом повышения ставки Национального банка", — считает эксперт.

Он добавил, что рынок ипотеки в Казахстане не работает в принципе, а эксперимент с программой "7-20-25" можно считать провальным. Все дело в том, что продукт, который спонсировался этой программой, практически отсутствует на рынке. Даже не потратили тот миллиард тенге, который был выделен. Хотя программа уже действует четвёртый год.

"Причина в условиях: жильё должно быть построено, должно быть введено в эксплуатацию, не должно превышать в цене 25 миллионов тенге. В итоге то, что уже ликвидное, что небольшое по цене, оно раскупается в процессе строительства, когда объект ещё на котловане. Остаются только большие квадраты, которые не влезают в эти 25 миллионов. А рост цен вообще выкинул большой объём жилья из этой программы. Но главным фиаско программы "7-20-25" является то, что из 1,6 миллиона сделок, которые были проведены за 2018–2022 годы, всего четыре процента (0,06 миллиона сделок) были куплены с её помощью. Может пора её не продлевать, а просто провести работу над ошибками и предложить её новую рабочую версию", — отметил Тетин.

В целом он согласен с мнением коллег, что строительная отрасль нуждается в дополнительном финансировании, но оно должно быть системным, многовекторным и долгосрочным.

Тренды 2022 и прогноз на 2023 год

"Тренды 2022 года были следующие: во-первых, волна повышенного спроса прошлого года привела к откату и спрос упал более чем в два раза, несмотря на то, что данные Бюро национальной статистики показывали ежемесячный рост цены где-то в районе от полупроцента до одного процента (совокупный прирост цены за год 17-18 процентов). Фактически на рынке была аномалия, она выражалась в том, что из-за снижения спроса ряд застройщиков делали уникальное предложение — в некоторых проектах скидки достигали 25 процентов. В прошлые годы скидки в семь процентов были невероятно редки! Вполне нормально для застройщиков в этом году указывать наличие скидки в рекламных материалах", — рассказал финэксперт.

Из-за этого тренда появился ещё один — многие застройщики в отсутствие собственного финансирования и из-за затруднения привлечения денег с рынка оказались на грани банкротства. Остановка стройки привела к расформированию строительных бригад, а собрать их снвоа в два раза труднее. Также нужно проводить новый закуп, перекрывая текущие долги, следовательно, и денег на старт стройки нужно значительно больше.

"Третий фактор, который усилит волну банкротства, обусловлен тем, что большинство предложений на рынке идёт через жилищно-строительные кооперативы. Это направление выбирает часть застройщиков, так как тут не нужно получать лицензию и платить за неё, отвечать перед банками. Но из-за многочисленных мыльных пузырей сейчас они теряют свою привлекательность в глазах клиентов, казахстанцы стараются выбирать крупных и проверенных участников рынка. В итоге мы получим то, что получали в 2008 году, в 2012 году — будет очень много недостроя. Будет новая волна обманутых дольщиков", — резюмировал он.

По словам эксперта, динамика 2023-го будет похожа на динамику 2022 года. Продолжится спад. В Астане будет введено всего 2-2,5 миллиона квадратных метров против 3-3,5 в прошлых годах, в Алматы с вводимыми ограничениями из-за сейсмической активности и точечной застройки количество квадратов вряд ли достигнет двух миллионов.

Остальные города суммарно достигнут 15 миллионов квадратных метров, либо чуть меньше. Поэтому рынок выйдет в стагнацию и замрет.

"Общая напряжённость геополитики и обстановки за пределами Казахстана будет всё также диктовать нам свои условия и усилит наш внутренний стресс и страх. Самым ликвидным товаром на сегодня являются деньги, поэтому многие не будут спешить с ними расставаться, тем более менять их на железобетон. В целом нас ожидает сложный год. Повторюсь, что в первую очередь это будет связано с банкротством компаний, привлекающих дольщиков. Также повлияет рост цен, причём нас ожидает прирост на 15-20 процентов, так как себестоимость проектов продолжает расти, и это не изменится, пока мы не сможем отойти от импортной системы при закупках стройматериалов. А пока мы ценой на них не управляем", — утверждает эксперт.

Клиентский спрос сохранится на уровне 2022 года, если не произойдёт ничего экстраординарного. В Казахстане начнётся перестройка всех участников рынка, они будут вынуждены начать оптимизацию всех процессов, в том числе и сокращение штата строительных компаний.

"Застройщики, которые обладают финансами, попытаются прийти к самообеспечению. Будут вкладываться в заводы по производству кирпича и свай. Те же компании, которые не смогут пойти этим путём, начнут сокращать количество проектов", — резюмировал Лев Тетин.