Как точечная застройка уничтожает города Казахстана

Многочисленные жилые комплексы растут во всех крупных городах Казахстана, как грибы после дождя. В январе-июне 2023 года объем строительных работ по многоэтажным жилым комплексам вырос в большинстве регионов РК. Всего за полгода в эксплуатацию были сданы свыше 4 млн квадратных метров жилья в ЖК, что на 21,2 % больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.

BaigeNews.kz разбирается, как это может отразиться на городах Казахстана.

За первые полгода в Казахстане застройщики сдали 4 321 749 квадратных метров жилья в многоэтажных комплексах. Тройку лидеров по количеству новых квартир составляют Астана, Алматы и Мангистауская область. За полгода в этих регионах были сданы 1 593 821, 910 867 и 228 392 квадратных метров жилья, соответственно. Они рассчитаны на большое количество людей, так как многоквартирные дома подразумевают плотную застройку, в случае жилья так называемого эконом-класса – максимально возможной плотности. В подобных ЖК застройщики как правило "нарезают" планировки квартир, исходя не из комфорта жильцов и последствиях для города в целом, а из выгоды.

Скандалов вокруг таких ЖК становится только больше, причем уже вне зависимости от категорий.

Например, в прошлом году жильцы одного из ЖК Алматы пожаловались на то, что застройщик без предупреждения повысил первоначальную стоимость квартир и таким образом "организовал" многомиллионные задолженности. В тех квартирах, владельцы которых не стали сразу соглашаться на новые условия, строительная компания отключила поставку коммунальных услуг. Причиной скачка цен застройщик назвал резкий рост курса доллара.

"Они мне в январе отключили отопление за то, что я якобы не плачу им за квадратуру. Потом в феврале, когда они дали мне добро оформиться, мне потом отказали из-за девальвации доллара. Потому что доллар 515 и теперь я должна им доплатить за 640", - пожаловалась одна из женщин, решивших приобрести квартиру в ЖК.

В некоторые ЖК не могут въехать скорая помощь и пожарные, в других все течет и ломается, но эти проблемы застройщик хотя бы может исправить, если привлечет дополнительные силы и использует более качественные материалы.

Самая распространенная проблема с новыми ЖК при этом решается далеко не так просто. Она заключается в том, что городская инфраструктура в большинстве случаев не готова принять настолько увеличившуюся нагрузку, которую составляют тысячи новых жильцов. Сети не только не справляются с ней, но изнашиваются намного быстрее.

Общий износ сетей по Казахстану составляет 51%, в некоторых городах процент износа уже больше 90. Отключения воды, электроэнергии, отопления давно стали нормой. А если их не отключают, жители перегруженных районов страдают все равно: напряжения в сети не хватает, вода не доходит до верхних этажей высоток, батареи еле теплые. Ситуация настолько острая, что премьер-министр вынужден лично посещать ТЭЦ и контролировать ход ремонтных работ.

Объектов образования и здравоохранения это тоже касается. Властям приходится закрывать дыры на ходу. Например, в Астане сейчас более 250 тысяч учеников школ. Но школы не справляются с нагрузкой. Городские власти признают проблему – по их данным, переуплотнены 18 школ (многие горожане посчитают такую оценку заниженной), еще в восьми учебных заведениях дети вынуждены учиться в три смены. 

"У нас здесь проживает более пяти тысяч детей. Детей кто возит на левый берег, новые школы, "Бином" открылся. Кто возит в частные школы. А кто возит вот дальше, по Косшыгулулы, в той стороне есть 65-ая школа. Это очень далеко", – так описал ситуацию житель одного из новых столичных ЖК.

За предыдущие четыре года в столице заработали 39 новых школ на 82 200 учеников, еще десять будут сданы в текущем году до 31 декабря. Многие школы, построенные при СССР, не рассчитаны на выросшую нагрузку.

Такой дефицит касается всего, кружков и секций, общественного транспорта, пропускной способности дорог, нагрузки на коммуникационные сети. Иногда на территории ЖК нет даже детских площадок.

Речь зашла даже об ограничении количества приезжих, пока социальная и инженерная инфраструктура не будет приведена в соответствие потребностям населения. Правда, позже чиновники пояснили, что речь идет о системе учета приезжих, но первоначальное заявление большинство казахстанцев поняло именно как запрет на бесконтрольный переезд в столицу.

Кроме того, во время строек по всему Казахстану нередко вырубается большое количество взрослых здоровых деревьев, которые не пересаживаются, а уничтожаются. Cогласно правилам благоустройства территорий, участки жилой застройки должны быть обеспечены озелененными территориями на 40-60%. Соблюдаются ли данные правила? Риторический вопрос.

"Нам говорили, что здесь высадят 682 дерева. Смотрите, что здесь сейчас. После этого сказали, что будет футбольное поле. И никакого футбольного поля нет ", - рассказала Айман Даулетиярова, которая приобрела квартиру в одном из жилых комплексов Атырау.

Компенсационные высадки должны составлять десять новых деревьев вместо каждого уничтоженного, согласно проверкам активистов, часто не покрывают ущерб. Не говоря о том, что саженцам потребуются годы, чтобы вырасти до того же размера, и это если застройщик высадил полноценные деревья, а не решил ограничиться декоративным кустарником, что тоже случается нередко.

"Сделали вырубку, получается, без разрешающих документов. Мы это обнаружили через несколько месяцев. Кое-как заставили сделать небольшую высадку компенсационную на территории нашего ЖК. В знак ущерба", - прокомментировала подобный случай алматинка Елена Тесленко.

С компенсационными посадками есть еще одна огромная проблема: как не каждая птица долетит до середины Днепра, так не каждый саженец доживет хотя бы до полугода после посадки. Несчастные засохшие деревца стали такой же частью городских ландшафтов Казахстана, как ямы на дорогах и свежепереложенные бордюры. В некоторых случаях саженцы уничтожаются самим застройщиком – в Алматы был случай, когда рабочие зацементировали молодые деревья, игнорируя съемку прохожими.

Экологи отмечают и другие проблемы, которые точечная застройка привносит в жизнь горожан. Высотные здания перекрывают солнечный свет жильцам окружающих домов. Усиливается шумовое загрязнение.

Во многих ЖК, особенно недорогого сегмента, парковочных мест не хватает на всех собственников, их гостей и клиентов, поэтому их автомобили занимают места в соседних дворах. Из-за дефицита мест водители часто идут на нарушение правил, заезжая на детские площадки или перекрывая дорогу пешеходам. О соблюдении санитарных разрывов в данном случае речи не идет, хотя, согласно санитарным правилам, автомобили должны паковаться минимум в 10 метрах от фасадов и торцов жилых домов, а если машин больше десяти – то водители должны оставлять их минимум в 15 метрах. Данные нормы не соблюдаются практически нигде, где автомобили могут подъехать к дому. Учитывать стоит и возрастающий объем выхлопных газов от этих авто.

Еще одно последствие — это, конечно, пробки. После того, как множество ЖК появились выше алматинском проспекта Аль-Фараби пробки на нем стали почти круглосуточным явлением.

Есть ли от многоквартирных высоток хоть какой-то плюс? Для застройщиков, которые пополняют свои банковские счета, да. Для заселившихся жильцов тоже, они получают возможность жить в более комфортном районе выбранного города, меньше времени тратить на дорогу, например, до работы. Но для всех остальных точечная застройка несет только минусы.

Можно ли бороться с точечной застройкой? Можно ответить "да", потому что прецеденты есть, но в данном ответе будут серьезные нюансы.

Застройщики в большинстве случаев не учитывают все вышеперечисленные факторы и идут навстречу жителям района только после огласки с СМИ, а еще чаще – в случае успешных судебных исков. Только тогда снижается плотность застройки и в проекте появляются необходимые населению социальные объекты.

В пример можно привести ЖК "Комфорт Сити” в Алматы. Застройщик после многочисленных обсуждений был вынужден сократить плотность застройки сразу на 30% во всех измерениях – здания стали и ниже, и короче. В первоначальном плане можно было увидеть высокие, длинные и сплошные корпуса, похожие на заборы, которые перекрывали движение воздушных потоков с гор и нарушали нормы застройки, допустимые для данного района. Также стройкомпания пристроила корпус к ближайшей школе. Однако данные изменения были внесены только после бурного возмущения жителей прилегающих улиц, которые требовали полностью отменить строительство и активно обращались к городским чиновникам.

Недавно успеха добились и жители столицы – благодаря их усилиям на месте 25-этажного жилого дома по улице Байтурсынова будет построена школа, предусмотренная первоначальным планом. Застройщик с 2007 года обещал жителям уже сданных к эксплуатацию корпусов построить школу и детский сад, однако после череды продаж целевое назначение участка изменилось и застройщик решил возвести на нем многоквартирный дом общей высотой в 71 этаж. Горожане дошли до Верховного суда и добились строительства школы. Учебное заведение должно быть завершено до декабря 2024 года.  

Но два таких случая потребовали действительно большого количества времени и сил у горожан. Случаев, когда жильцы не смогли отстоять свои права на комфорт, намного больше.