Мошеннических схем с недвижимостью настолько много, что все не перечислить – адвокат

В области защиты прав при сделках с недвижимостью у казахстанцев есть риски столкнуться с мошенниками, выдающих себя за риелторов. Такие комбинаторы имеют в своем арсенале множество схем нажиться на клиентах. Магистр юридических наук, адвокат Павлодарской областной коллегии адвокатов Бахтияр Галимжанов считает, что сегодня необходимо разработать специальный закон, регулирующий риелторскую деятельность. В интервью Baigenews.kz эксперт поделился рекомендациями, как не попасть на уловки псевдориелторов.   

Насколько, по вашему мнению, граждане защищены от действий недобросовестных риелторов?

- Сразу следует отметить, что безупречной и полной защиты от действий недобросовестных риелторов не существует. Сегодня, права граждан защищаются положениями Гражданского и Уголовного кодексов Республики Казахстан, а также иными правовыми актами Республики Казахстан. У обманутых клиентов риелторов есть право обратиться в гражданский суд, а также в полицию в зависимости от каждого конкретного случая. В то же время, на мой взгляд, для достаточной защиты прав граждан и регулирования риелторской деятельности необходимо депутатам парламента Республики Казахстан разработать и принять закон "О риелторской деятельности", где будут прописаны все правовые механизмы и гарантии защиты прав как самих риелторов, так и их клиентов.

Какие схемы чаще всего применяют мошенники риелторы при сделках с жилой недвижимостью в Казахстане?

- Мошеннических схем в области недвижимости великое множество, всех и не перечислить. В своей практике я сталкивался с фактом мошенничества, когда мошенники сняли квартиру в Астане на длительный срок, затем подделали документы и незаконно завладели правом собственности на квартиру, затем продав ничего не подозревающему человеку данную квартиру. Сделка была оформлена через нотариуса, но это никак не защитило данного человека, впоследствии по иску настоящего собственника жилья договор купли-продажи был признан недействительным, а квартира вернулась в собственность настоящего собственника, при этом покупатель квартиры остался и без квартиры, и без большей части денег, лишь часть денег ему была возвращена мошенниками, когда их задержала полиция.

Этот случай мошенничества худший для покупателя, так как от него практически невозможно защититься, и потерпевший в случае этого мошенничества несет большой материальный ущерб.

Другой распространенной схемой мошенничества является та, когда недобросовестные риелторы берут предоплату за аренду несуществующей квартиры.

Так, одна девушка, жительница города Астаны, собиралась на несколько дней в город Алматы, найдя посуточную квартиру в объявлениях, связалась с риелтором, который потребовал от нее предоплату за квартиру, которую девушка заплатила, приехав в город Алматы, девушка осталась без жилья, так как такой квартиры и адреса не существовало, объявление было удалено, а номер риелтора был отключен. В итоге девушка потеряла свои деньги и ей пришлось искать другое жилье.

Это прямые случаи мошенничества, когда действия недобросовестных лиц подпадают под статью 190 Уголовного кодекса Республики Казахстан "Мошенничество", согласно которой: "мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием".

Но очень часто бывают ситуации, когда обман со стороны риелторов есть, но он очень тонкий и даже не подпадает под состав какого-либо уголовного или иного правонарушения.

Например, заключение "эксклюзивного договора" между клиентом и риелторской компанией, когда согласно положениям данного договора собственнику жилья запрещается продавать жилье без участия риелторской компании, а если даже жилье продано, то собственник обязан оплатить риелторской компании за ее услуги, даже в тех случаях, когда собственник продал жилье своими силами без какого-либо участия риелторской компании. Считаю, что это неправильно, это напрямую нарушает конституционное право собственности собственника жилья на свободное владение, пользование и распоряжение своим жильем.

Также некоторые риелторские компании заключают с клиентом договора об оказании риелторских услуг через СМС сообщение, через клик в телефоне, при этом человек даже не читает условия такого договора, а при возникновении спорных вопросов остается ни с чем, так как договор составлен не в пользу клиента.

Более того, в таких договорах некоторые риелторские компании предусматривают арбитражную оговорку, где все споры разрешаются арбитражем, который заранее выбрала риелторская компания, то есть гражданин лишается права обратиться в суд за защитой своих прав и свобод просто по своему незнанию законодательства и неосмотрительности. От этого казахстанцев следует обезопасить.

В мажилисе депутаты призывают отменить практику заключения "эксклюзивных договоров" клиентов с риелторами, так они лишают хозяев недвижимости права распоряжаться своей собственностью. Как можно изменить данное положение?

- Я полностью поддерживаю депутатов в этом вопросе, для того чтобы принять данную норму права, достаточно внести одно дополнение в одну статью Гражданского кодекса Республики Казахстан, но, чтобы предметно изменить данную отрасль права необходимо и максимальным образом защитить права граждан, а для этого нужно разработать и принять специальный закон "О риелторской деятельности".

Какими пробелами в законодательстве пользуются недобросовестные риелторы? Что необходимо, чтобы в этой сфере навести порядок, на Ваш взгляд?

- Недобросовестные риелторы пользуются правовой неграмотностью граждан, их доверчивостью, тем, что практически никогда граждане никогда не читают договоры, заключаемые с недобросовестными риелторами, а также тем, что отсутствует закон надлежащим образом, регулирующим данную деятельность, поэтому необходимо разработать и принять закон "О риелторской деятельности", которым возможно будет установлена типовая форма договора об оказании риелторских услуг без арбитражной оговорки и без возможности заключения такого договора по СМС и в один клик без фактического ознакомления с таким договором,  только таким образом, по моему мнению, мы сможем защитить права граждан.

Какие рекомендации Вы дадите казахстанцам, которые обезопасят их от действий черных риелторов?

Я дам казахстанцам следующие рекомендации. Во-первых, выбирайте только риелторские компании с безупречной репутацией желательно по рекомендациям ваших хороших знакомых. Во-вторых, на совершение сделки с риелтором привлеките хорошего адвоката, специализирующегося в данной области права. В-третьих, несколько раз и очень внимательно прочитайте договор с риелтором, вносите в него свои изменения и дополнения, если с чем-то не согласны в данном договоре. Далее - задавайте риелторам как можно больше вопросов по поводу того жилья, которое хотите приобрести или арендовать, по поводу их деятельности в целом, не верьте словам, все подвергайте сомнения, анализируйте любые несостыковки в предоставляемой риелтором информации, включайте в договор с риелтором все свои пожелания и требования касательно той недвижимости, которую Вы ищете или которую хотите продать, это может быть минимальная/максимальная цена купли/продажи, этаж, район, квадратура, год постройки жилого дома, сколько реальных показов квартир должен осуществить риелтор, чтобы услуги считались оказанными в полном объеме по договору и любые иные существенные условия договора, которые максимально будут защищать ваши права.

Если жилье продается слишком дешево для рынка, то для вас это должен быть тревожный знак, прежде чем брать такое жилье необходимо тщательно проверить все документы на приобретаемое жилье, задать множество вопросов желательно собственнику квартиры, а не риелтору или представителю собственника, с целью узнать, как долго он владеет этой квартирой, почему так дешево ее продает, все ли у него в порядке с документами и т. д. Если при этом жилье продается сильно дешево, продается по доверенности и до этого часто перепродавалось за последнее время, то все эти факторы могут свидетельствовать о недобросовестности намерений продавца недвижимости, при этом каждый случай, конечно, индивидуален, и заниженная цена порой свидетельствует просто о том, что человеку срочно нужны деньги, но все равно будьте всегда начеку.

Можно, узнав ИИН собственника квартиры или БИН риелторской компании проверить их через "Единый реестр должников", который ведется Министерством юстиции Республики Казахстан и находится в свободном доступе на сайте: https://aisoip.adilet.gov.kz/debtors на наличие в отношении них неисполненных исполнительных производств, что также будет характеризовать их определенным образом.

Надо понимать, что риелторы, как и никто другой, никак не могут стопроцентно обезопасить вас от всех рисков при приобретении жилья, даже если вы предпримите все меры предосторожности, риски все равно остаются, поэтому лучше обращаться к адвокатам за консультацией и сопровождением в каждой конкретной ситуации, а лучше это делать до подписания какой-либо сделки как с риелтором, так и с продавцом/покупателем жилья.