Разгонит ли цены на жилье новая ипотека под 7%

Только в Казахстане запустили льготную ипотечную программу для молодежи, как уже готовится новая – по поручению президента страны.  Касым-Жомарта Токаева на Национальном курултае в Атырау заявил о необходимости разработать ипотеку под 7%.

В правительстве объявили, что на ее реализацию планируется потратить 300 миллиардов тенге. В ее рамках в год намерены кредитовать 12 тысяч граждан. Как это скажется на рынке жилой недвижимости, в беседе с Baigenews.kz рассказал президент Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак.

Капля в море

"На реализацию этой программы выделяется всего 300 миллиардов тенге, в первый год 12 тысяч сделок предусматривается. Это капля в море. Дело в том, что у нас в месяц происходит от 5 до 40 тысяч сделок купли-продажи. Даже в депрессивных регионах от 1,5 до 2 тысяч в месяц проводится продаж - 70% квартир в многоквартирных домах, 30% - индивидуальные дома. Если грубо считать, все эти 12 тысяч сделок будут "размазаны" по всему Казахстану. Простой расчет показывает, 12 тысяч сделок в год – по 1 тысячи в месяц. Тысячу сделок делим на 20 регионов - это по 50 сделок на регион. Поэтому новая льготная ипотечная программа не отразится на ценах на жилье", - считает Александр Пак.  

Есть экономический закон – чтобы что-то новое, независимо от сферы экономической деятельности, значительно изменило цены, оно должно занимать хотя бы 25-30% рынка. Новая льготная ипотека, которую планируют запустить, займет около 2,5% на рынке жилой недвижимости, - цифры говорят сами за себя, отмечает эксперт.

"Вспомните программу 7-20-25. Она занимала максимум на рынке 4%. Она особого вливания не оказала на стоимость квадратных метров. Нынешняя будет занимать всего 0,5% рынка. Чтобы она повлияла на цену, она должна быть в 10 раз больше. То есть 300 миллионов выделяется, 300 миллионов умножаем на 10, получается 3 триллиона тенге. Но это нереально", - говорит спикер.

Повод для спекуляций

Но все же есть один нюанс. По словам Александра Пака, новая программа может сыграть как психологический фактор, то есть может стать причиной спекулятивного роста цен.

"У нас не то, что люди безграмотные, у нас люди невнимательны. Они не понимают, что 12 тысяч сделок в год, это не так уж и много. Люди будут думать, что если вводиться новая льготная ипотека, то цены могут взлететь. В этой связи может возникнуть какой-то спрос на жилье. Но в целом, я не думаю, что на рынке что-то произойдет. Резкого роста сделок купли-продажи не будет. Ну, месяц-полтора поддержат цены, а потом опять спустят, потому что это не приведет к росту операций по купле-продажи. Поэтому программа хорошая. Кто будет по ней играть? Конечно, это замечательные условия – 7% годовых, но на рынок недвижимости она не окажет никакого давления. Он и так у нас перегрет", - подчеркивает президент ассоциации риелторов.

В программе "Отау", которую уже запустили, в которой действует ставка в 9% годовых, еще меньше вливаний предусматривается. Там всего закладывается 8 тысяч займов в год на общую сумму 150 млрд тенге, поэтому даже вкупе с ней взрывного ажиотажа на рынке недвижимости не ожидается.

Льготные программы жилищного кредитования способны разогнать рынок, если будут большие объемы поступать в него, отмечает эксперт.   

"Вспомните, что произошло, когда разрешили изымать деньги из ЕНПФ. Цены поднялись, это было спекулятивное повышение. Люди, конечно, участвовали в программе больше для того, чтобы свои деньги вытащить из ЕНПФ, потому что, как вы знаете, не доверяют фонду. Много людей участвовали в досрочном изъятии, которые и не нуждались остро в жилье. Они лишь хотели вытащить свои накопления пенсионные и вложить в недвижимость", - полагает Александр Пак.

Соцжилье не нужно продавать

Те же, кто не был в состоянии заработать и имел небольшие пенсионные накопления, свой жилищный вопрос не закрыли. Речь идет больше о казахстанцах, которые стояли в очереди при акиматах.

"Я занимался общественной деятельностью. У нас в стране есть общественные движения. Например, матерей, у которых на попечении находятся дети-инвалиды. В такой ситуации женщины в жизни не заработают на квартиру по рыночной цене", - констатирует собеседник.

По его мнению, государство должно помогать гражданам, которые по уважительным причинам не могут приобрести жилье самостоятельно. Им нужно выдавать квартиры, которые далее не должны попадать на рынок продажи. 

"Был замечательный пример. В 2019 году в одном регионе проводился тендер, мы участвовали в нем. Государство, чтобы не было спекулятивного роста, установило цены закупочные и приобретало четырехкомнатные квартиры для многодетных семей. Это, во-первых, никак не влияло на цены. В эти квартиры заселяли людей, которые до этого реально жили в землянках, где земляной пол был, без условий. Вы представляете, 21 век, а у человека земляной пол в доме. Такие люди получали бесплатно квартиры и были счастливы. Более того, они получали их в собственность, то есть они шли не как арендное жилье. Но эти квартиры не должны быть на рынке, то есть получатели не должны их продавать. Государство выкупило или запустило строительную компанию, которая построит эти дома, но эти квартиры на рынок не попадают", - озвучил один из вариантов решения вопроса с социальным жильем президент Саморегулируемой Ассоциации риелторов.  

Спикер отмечает, строительная отрасль является настоящим экономическим драйвером, которое стимулирует развитие производства, а также обеспечивает занятость.

"В туризме одно рабочее место создает четыре рабочих места в смежных сферах – кафе, гостиницы и так далее. Строительство создает семь таких рабочих мест. Это замечательно. Но нельзя бездумно постоянно стимулировать через льготные ипотеки. Это оборачивается низким качеством строительства. Вы когда-нибудь видели дома, которые строятся по льготным программам и выдаются людям. Например, в микрорайоне в Таразе есть дома очень низкого качества. Люди жалуются. Неужели нельзя построить качественно?", - задается вопросом эксперт.

Время на раздумье

Что касается текущей ситуации, то на рынке жилой недвижимости по стране наблюдается затишье. В регионах, отмечает спикер, фиксируется стагнация. Цены перестали идти на понижение, которое происходило с сентября прошлого года.

"Сейчас, к счастью, перестало падать количество сделок купли-продажи. Цены перестали галопировать, они не растут, но и не падают. Что касается столицы, замедлился рост. Рост есть, но он не такой стремительный – в пределах 1,5% регистрируется", - отмечает Александр Пак.

Умеренная активность на рынке объясняется высокими ставками по коммерческой ипотеке. При том, что в стране 70% жилья реализуется через жилищные займы.

Здесь нужно отметить, что в 2022 года сокращены объемы финансирования льготной ипотеки "7-20-25". Объем кредитования в год по ней установлен в сумме 100 млрд тенге.

По прогнозу эксперта, далее в этом году всплесков на рынке продаж жилой недвижимости не ожидается.

"2024-й год, я думаю, будет спокойным, никаких скачков не будет, если, конечно, не запустят еще какой-то проект, не возникнет никаких других факторов. Но больше, я думаю, льготных программ не будет, значительных падений-взлетов не будет. Будет все стабильно, будет время для раздумий", - прогнозирует президент Саморегулируемой Ассоциации риелторов.

Дефицит жилых площадей в объеме 7 млн квадратных метров удерживает цены от падения, отмечает он. Также влияние может оказывать удорожание строительных материалов. Кроме того, в Астане и Алматы в последние годы сектор жилищного строительства находится под вниманием госорганов. За нарушения, которые строительные компании часто допускают, профильные органы выписывают запреты на проведение строительных работ. Поднимаются вопросы ограничения строительства жилья в этих городах. Это говорит о том, что предложение новостроек может сократиться в этих мегаполисах. При высоком спросе это не дает рухнуть рынку.   

"Спрос на жилье, трудовую миграцию в столице никто не отменит никогда. Затем переезды в регионы тоже никто не отменит, постоянно идет поток, кто-то переезжает", - отмечает спикер.

В идеале стоимость одного квадратного метра должна равняться трем среднемесячным доходам населения. В Казахстане пока стоимость площадей превышает данное значение, констатирует Александр Пак.