Цены на жилье в Казахстане: нужно ли торопиться с покупкой – мнения аналитиков

Льготная жилищная ипотека в Казахстане по-прежнему доступна лишь определённой категории граждан. Завершилась и так называемая пенсионная кампания, когда казахстанцы могли снять свои накопления и направить их на покупку заветных квадратных метров. Всё это не могло не повлиять на рынок жилья, говорят эксперты. Что происходит с ценами на недвижимость и стоит ли сейчас покупать квартиру тем, кто планировал это сделать, корреспондент BaigeNews.kz узнал у аналитиков.

В Казахстане за последние полгода наметилась тенденция снижения как спроса, так и цен на жилье. По мнению экспертов, связано это с тем, что сейчас в стране нет активно работающих инструментов для покупки недвижимости, как двумя годами ранее. В то же время только за полгода количество сделок купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, по информации Бюро национальной статистики, снизилось почти на 40%. Спрос на жилье упал практически во всех регионах. За исключением мегаполисов – столицы, Алматы и Шымкента.

Для тех же, кто рассчитывает только на ипотеку, говорят эксперты, перспектив стать обладателем собственного жилья, немного. По словам жительницы Астаны Гульнар Умбеталиевой, приобрести своё жильё пока не удаётся, всё это время семья арендует квартиру. В столицу её семья перебралась два года назад.

"Наконец-то накопили на первоначальный взнос, но ипотеку оформить практически невозможно. Услышала про ипотечную программу от известного застройщика. При взносе 30% можно взять заем без подтверждения доходов, обрадовалась. Узнала условия и пошла в банк, но мне там сразу сказали, что могут дать только 30%, а 70% должен быть взнос и обязательно надо подтвердить свои доходы. Здесь и возникли сложности. У нас трое детей, все несовершеннолетние и этот факт учитывают банки. Например, банк, в который я обратилась, берёт 7% от всей стоимости квартиры, хотя кредитуют только 30% от стоимости квартиры. Что это за программы обдираловки? Как купить квартиру простому человеку? Когда у нас будут нормальные условия, как за границей 3-5% ипотеки?", - недоумевает женщина.

По её словам, она не ожидала, что даже в ипотеку, имея первоначальный взнос, купить квартиру будет так сложно. В основном застройщики предлагают рассрочку на непродолжительный срок с баснословным ежемесячным взносом.

Только за год, по информации Бюро нацстатистики, первичная недвижимость в Казахстане подорожала на 5%, вторичная - почти на 2%. Однако за первое полугодие 2023 года она напротив подешевела в большинстве городов. Такие данные приводит сайт Krisha.kz. В столице цены на жилье снизились почти на 3 %. А в Алматы они вернулись к декабрьскому значению.

"Максимальное снижение цен составило около 2 %. Зафиксировано оно в Караганде, Петропавловске, Шымкенте и Актобе. В Астане и Алматы цены снизились на 1.2 %. По итогам июня, максимальная цена на вторичном рынке за квадратный метр в Алматы - 698 тысяч тенге, а минимальная - в Кызылорде. Это 236 тысяч тенге", - следует из аналитической разбивки сайта.

Независимый финансовый аналитик Андрей Чеботарёв считает, что в частные объявления казахстанцы, как правило, изначально закладывают ожидания будущего роста цен. Поэтому эти данные не отражают реальную картину рынка. Он отмечает, в целом за последние 3 года стоимость квадратных метров подорожала в стране вдвое.

"Крыша - это неофициальные цены, их аналитики мониторят объявленные цены. Бюро национальной статистики делает мониторинг реальных цен покупки и продажи. В этом ключевая разница. Да, цены в объявлениях снижаются, потому что в объявлениях люди закладывают возможности будущего роста, потому что за последние три года цены выросли на 100 % и многие уверены, что так будет и дальше. Но так дальше не происходит, цены не растут. Я не вижу и падений реальных цен ни на вторичном рынке, ни на первичном", - делится Андрей Чеботарёв.

В то же время, по его мнению, казахстанцы, у которых есть деньги на руках, могут рассчитывать на реальные скидки.

"Сейчас рынок жилья из рынка продавца становится рынком покупателя. Условия диктует покупатель. Раньше покупателей было больше, чем продавцов, спрос был больше предложения, и цены росли, и это был рынок продавца, потому что продавец диктовал свои условия. Сейчас продавцов становится больше, чем покупателей, и в итоге, мы видим, что цены могут снижаться. Если у вас сейчас есть деньги, и вы давно хотели квартиру, то сейчас самое время ее искать, потому что люди, которые долго не могут продать, они готовы будут уступать", - уверен эксперт.

На такую лояльность продавцов, по его мнению, повлиял тот факт, что финансирование льготных программ со стороны государства стало менее активным. А "Отбасы банк" пересмотрел условия выдачи ипотечных займов в сторону ужесточения.

"То есть продавцы сейчас готовы давать скидки. Ипотечные программы работают только у Отбасы, 7-20-25 работает "на минималке", туда очень сложно попасть. Всё, больше никаких ипотечных программ нет. Что делать людям с их квартирами, я не могу сказать. У всех ситуация разная, нельзя давать универсальных советов, нельзя говорить - срочно бегите продавать квартиру. Я могу сказать так: так, как раньше, цена расти уже не будет. Если раньше можно было подождать месяц и получить рост цен, то сейчас такого нет. Льготных программ осталось очень мало, рыночная ипотека 20%. Что делать продавцам, решать только им. Кто может ждать, ждут, кто не может ждать, продает и будет готов уступать. Я надеюсь, государство больше не придумает никаких новых льготных программ, которые смогут "исказить" нам рынок, не начнет снова раздавать пенсионку на жилье, и это снова не исказит рынок", - предостерегает Андрей Чеботарёв.

Аналитик не видит причин для дальнейшего высокого роста цен на жильё. Но дорожать недвижимость продолжит с учётом инфляции. Эксперт также дал свой прогноз цен.

"Да, цены будут расти на жилье с учетом инфляции, на те же 5-8-10% максимум, потому что растет зарплата строителей и цены на стройматериалы. Но причин для снижения и резкого падения цен на жилье, я не вижу", - отметил аналитик.

С ним согласна и советник президента объединённой Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко. По её мнению, цены на недвижимость растут всегда, это показывает практика мирового рынка жилья.

"Я считаю, что в долгосрочной перспективе цена на недвижимость будет расти, при том, что среднесрочная перспектива будет продолжать свое плавное снижение на фоне   борьбы застройщиков за покупателя - лучшие условия, максимальные рассрочки, минимальный первоначальный взнос и т.д. Всё будет зависеть от общей экономической ситуации в стране, политической стабильности внутри страны, любые перестановки и изменения в кадровом составе госорганов также имеют свойство притормаживать число  совершающихся сделок. На данном этапе мы наблюдаем процесс, когда переоцененная за прошлый период стоимость недвижимости туго, тяжело, но снижается. Эта тенденция продолжится при отсутствии резких изменений в экономике или шагов со стороны государства, направленных на любую поддержку отрасли", - считает Нина Лукьяненко.

Небольшое повышение цен аналитики рынка недвижимости прогнозируют уже в сентябре. В столице же, по-прежнему, сохраняются самые высокие цены на квадратные метры. Впрочем, как и в Алматы, и в Шымкенте. Тройка больших городов остаётся и лидером по стоимости аренды. Связано это с миграционными процессами и постоянным спросом.