Законодательные "лазейки" для продажи квартир дольщикам устранят в Казахстане

В Казахстане в сфере жилищного строительства остаются немало проблем. Так, по-прежнему имеются факты нарушения прав дольщиков и незаконное привлечение их средств, возведения многоэтажных домов без разрешения. Не решён жилищный вопрос тысяч очередников акиматов. Кроме того, нужно стимулировать привлечение частных инвестиций в программу реновации, поскольку реализовать её только за счёт бюджетных средств невозможно.

О том, как можно решить эти проблемы, обсуждали на форуме "KHC Workshop 2024" в Астане, передаёт BaigeNews.kz.

Точечная льгота

В Казахстане предлагают субсидировать часть стоимости квадратного метра жилья, которое покупают в новостройках очередники акиматов, в том числе по льготной ипотеке.

При этом для застройщика предлагается установить обязательство – квартира должна быть продана в чистовой отделке. Оператором программы может выступить АО "Казахстанская жилищная компания" (КЖК – "дочка" нацхолдинга "Байтерек").

Данный механизм, который инициировали депутаты парламента, пока обсуждается между заинтересованными госорганами. 

Предлагается новым механизмом заменить действующий на сегодняшний день, когда КЖК за счёт госсредств субсидирует часть ставки вознаграждения по кредитам, которые БВУ выдают частным застройщикам на возведение жилья. Взамен государство для застройщика определяет предельную стоимость квадратного метра жилья, которая утверждается ежегодно. 

"В настоящее время механизм такой – застройщик обязан реализовать по льготной цене квартиры на общую сумму, равную 50% размера банковского займа. Например, он взял кредит на сумму 2 млрд тенге, у него обязательство продать квартиры по льготной цене на 1 млрд тенге", – пояснил заместитель директора департамента жилищных программ КЖК Руслан Тагаев в кулуарах форума "KHC Workshop 2024".

Кто конкретно и в каком количестве покупает жильё по фиксированной цене у застройщиков, которые воспользовались госсубсидией, – вопрос остаётся открытым. 

По словам Руслана Тагаева, в случае утверждения нового механизма эффективность от представляемой застройщику льготы будет в два раза больше, потому что он будет обязан реализовать жильё исключительно очередникам акиматов. Стройкомпания получит субсидии ровно на объём квадратных метров, проданных этой категории граждан.

"Застройщик, который будет готов работать по данному механизму, должен будет реализовывать жильё по фиксированной цене, а мы будем доплачивать за каждый квадратный метр определённую сумму (пока размер субсидии не определён – прим. ред.). Задача застройщика – за счёт субсидии сделать в квартире чистовую отделку и реализовать её очередникам МИО", – рассказал спикер. 

Надо отметить, что в настоящее время имеется дефицит первичного жилья от застройщиков для участников ипотечных программ "Наурыз" и "Отау", которые стартовали в текущем году. Возможно, причина в том, что не все стройкомпании хотят работать по этим программам, поскольку их обязывают продавать квадратные метры по фиксированным ценам, которые ниже рыночных.

Устранение "лазеек"

В настоящее время на рассмотрении мажилиса находятся поправки в законодательство, ужесточающие требования в части долевого строительства.

Так, планируется ввести законодательный запрет на выдачу ипотечных займов на квартиры в ЖК, строящихся без разрешения акиматов или гарантии КЖК. Такие стройобъекты нелегальны, но покупатели могут оформить будущую квартиру по ипотеке в банках второго уровня, предоставив в качестве залога другую недвижимость. 

"Если застройщик не достроит ЖК, то покупатель оказывается в таком положении, что он всё равно обязан выплачивать ипотеку за недостроенную квартиру и ещё у него другая квартира находится в залоге у банка. Мы хотим запретить это. В строящемся ЖК можно будет купить квартиру в ипотеку только в случае, если у застройщика есть гарантия КЖК, либо разрешение акимата", – пояснил Руслан Тагаев.

Отметим, что в Казахстане продажа жилья на этапе строительства законодательно разрешена только через заключение договора долевого участия по утверждённой типовой форме. Учёт таких договоров и разрешений на привлечение денег дольщиков ведётся в государственной информационной системе "Казреестр".

Теперь предлагается ввести запрет на заключение предварительных договоров на покупку жилья в обход законодательства. Для этого предлагается внести изменения в Гражданский кодекс, который в настоящее время не запрещает регистрировать между физическими и юридическими лицами договора бронирования, резервирования, инвестирования и другие виды, которые не обеспечивают защиту интересов покупателей (в отличие от договора долевого участия). Этой лазейкой пользуются застройщики.

"Заключая такие договора, застройщики ссылаются на то, что Гражданский кодекс выше по иерархии, чем закон. И поэтому мы добиваемся, чтобы в Гражданском кодексе была отсылка на закон "О долевом строительстве", – отметил Руслан Тагаев.

Также предлагается увеличить с 300 до 2000 МРП административные штрафы за незаконное привлечение денег дольщиков и за распространение рекламы. 

"Если кто-либо будет рекламировать строящееся жилье, которое отсутствует в системе "Казреестр", то получит штраф. Мы здесь хотим охватить всех – сайты объявлений и даже риелторов", – сказал представитель КЖК.

В целях эффективной реализации программы реновации и привлечения частных инвестиций КЖК предложила выдавать гарантию. Механизм пока находится на стадии обсуждения.

"Принимаемых сейчас мер по реновации недостаточно для того, чтобы вовлечь частные инвестиции. И мы инициировали новый продукт – это гарантия на реновацию. То есть КЖК представляет гарантию и владельцы ветхого жилья, которые согласились на снос своего жилья, автоматически конвертируются в дольщиков. Именно в том районе, где они проживают, они получат квартиру в будущем доме. Она будет гарантирована нашей компанией. Это означает, что если что-то произойдёт с застройщиком, то этот дом будет достроен за счёт средств нашей компании", – рассказал председатель правления Казахстанской жилищной компании Алтай Куздибаев.

Зачастую владельцы ветхого жилья опасаются, что могут стать жертвами обмана, поэтому не соглашаются на снос своих домов в обмен на новые квартиры, или выдвигают свои требования. Это, соответственно, тормозит процесс переговоров с ними, а значит и реализацию самой программы реновации. 

По данным министерства индустрии и инфраструктурного развития, в Казахстане к 2029 году планируется снос 1500 домов и решение жилищных вопросов 40 тысяч собственников.

Теневой рынок арендного жилья

В Казахстане 67% долевого и арендного жилья реализуется в Казахстане незаконными способами. Таковы результаты исследования КЖК, которые презентовали на форуме. 

По мнению председателя правления Казахстанской жилищной компании Алтая Куздибаева, цель исследования – показать масштабы проблемы и способствовать развитию цивилизованного рынка арендного жилья. По его словам, в настоящее время в Казахстане нарушаются права как арендатора, так и арендодателя. Участникам рынка он предлагает совместными усилиями разработать стандарты арендного жилья и удобный онлайн-сервис.

"Это должен быть сервис, где граждане могли бы заключать в онлайн-режиме сделки по сдаче жилья в аренду, чтобы была система Е-Нотариат, и не нужно было бы ходить в ЦОН. Этот сервис можно организовать на платформе банков, рекламных сайтов недвижимости, могут быть разные варианты. Я думаю, если в нашей стране появится такой удобный сервис, то и рынок очень быстро "осветлится", – считает Алтай Куздибаев. 

Всеобщее декларирование, которое в 2025 году охватит все категории населения Казахстана, также будет способствовать выходу из тени арендных сделок, отметил спикер.